대출을 받으려 할 때 자주 듣게 되는 용어가 있습니다. 바로 LTV, DTI, DSR인데요. 이 세 가지는 대출 심사 기준에서 아주 중요한 역할을 합니다. 말은 많이 들어봤지만 정확히 무슨 뜻인지 모른다면 오늘 확실히 정리해보세요.
LTV, 담보인정비율이란?
LTV는 ‘Loan to Value’의 약자로, 주택 가격에 대해 얼마까지 대출이 가능한지를 결정하는 기준입니다. 예를 들어 집값이 5억 원이고 LTV가 70%라면, 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 뜻입니다. 집값 대비 대출 비율이 높을수록 리스크가 크기 때문에 규제가 더 강해질 수 있습니다. 투기과열지구나 조정대상지역에서는 LTV가 40~50%로 낮게 적용될 수 있으니 꼭 확인해야 합니다.
DTI, 총부채상환비율의 의미
DTI는 ‘Debt to Income’의 약자로, 연 소득 대비 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자까지 포함해 얼마나 상환해야 하는지를 계산한 비율입니다. 연 소득이 6천만 원이고 DTI 기준이 50%라면, 1년에 3천만 원 이상 대출 상환은 불가능하다는 의미입니다. 대출을 얼마나 받을 수 있을지를 소득 기준으로 판단하는 셈입니다.
DSR, 총부채원리금상환비율이란?
DSR은 ‘Debt Service Ratio’입니다. 이것은 단순히 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 모든 대출의 원리금까지 포함해 연 소득 대비 얼마를 상환하는지를 계산합니다. 같은 연소득 6천만 원 기준으로 DSR이 40%라면, 모든 대출의 연간 상환 총액이 2천4백만 원 이하여야 합니다. 최근 들어 DSR 기준이 가장 강력한 심사 기준으로 사용되고 있습니다.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR은 금리가 오를 경우를 가정해 대출 상환 능력을 미리 점검하는 기준입니다. 만약 금리가 지금보다 1~2% 오른 상황을 상정했을 때도 상환이 가능한지를 따집니다. 이 기준은 고정금리와 변동금리 대출을 구분 없이 적용하며, 특히 변동금리 대출 시 더 엄격하게 적용됩니다. 점점 대출 심사 기준이 정교해지고 있다는 증거이기도 합니다.
세 용어를 비교해보자
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| LTV | 담보 가치 대비 대출 가능 비율 (주택 가격 기준) |
| DTI | 연 소득 대비 주택대출 원리금 + 이자 상환 비율 |
| DSR | 연 소득 대비 모든 대출 원리금 상환 비율 |
| 스트레스 DSR | 금리 상승을 가정한 DSR 계산 방식 (미래 금리 인상 반영) |
이 용어들을 왜 알아야 할까?
대출은 단순히 ‘얼마를 빌릴 수 있을까?’라는 문제만이 아닙니다. 자신이 감당할 수 있는 범위를 정확히 파악하고, 무리한 대출로 인한 상환 부담을 줄이는 것이 핵심입니다. 이 세 가지 기준은 은행이나 금융기관에서 반드시 확인하는 요소이므로, 잘 이해하고 있어야 합니다.
LTV, DTI, DSR은 대출의 세계에서 가장 기본적이면서도 중요한 개념입니다. 각 지표는 자신의 소득과 자산에 비해 얼마나 대출을 받을 수 있을지를 명확하게 보여주는 기준입니다. 최근에는 스트레스 DSR처럼 금리 인상까지 반영한 심사 기준도 도입되었기 때문에, 대출 전에는 반드시 이러한 내용을 숙지하고 계획을 세워야 합니다. 대출은 신중함이 생명입니다!